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汽摩配件贸易洗牌 渝物流地产迎新机遇

  随着主城专业市场外迁,重庆(楼盘)物流地产迎来新机遇。来自日前闭幕的房交会组委会的数据显示,汽摩贸易行业的物流地产成为行业亮点,在交易会首日成交的各类房屋1367套中,位于白市驿的九州国际汽摩城等物流地产遥遥领先商品非住房。据重庆市工商联总商会汽摩商会统计,该项目在房交会期间累计成交量达104套。

  业内人士表示,此前,市政府下发《重庆市人民政府关于推进大型商品贸易市场健康发展的指导意见》(以下简称意见),明确鼓励城区内交通拥堵、消防隐患严重的商品批发市场外迁,在此背景下,城区专业市场掀起外迁浪潮,物流地产迎来发展良机。

  据汽摩商会不完全统计,重庆目前已经建成开业的中小型汽摩汽配市场有15个,其中最早开业的市场至今已发展近20年。在市场外迁的大环境下,城区内的各大市场正向白市驿等未来行业集群的区域搬迁。

  汽摩商会副会长张旭表示,对于需要氛围和专业化管理的专业贸易市场,搬得早不如搬得好,由重庆汽车配件行业协会、重庆市工商联总商会汽摩商会骨干会员抱团打造的九州国际汽摩城依托白市驿成熟产城融合的发展模式,对市场的整体规划、布局,甚至细微小到车库的高度等细节,都按照成熟市场的需求不断在完善。虽然项目目前还未正式启动搬迁,但是项目目前已有1300余户汽摩配龙头商家先期已购置商铺并明确入驻九州。

  “入驻商家主要来自老顶坡区域、外滩区域、白马凼区域。”张旭介绍,九州国际汽摩城是属于汽摩配人的自建市场,建设该市场的目的就是要给城区内零散分布的汽摩配人一个安稳的“家”。

  据张旭介绍,在九州国际汽摩城购置商铺的客户中,只包括汽摩配相关行业的实际经营商家及厂家。记者了解到,各类商家选择迁到白市驿九州国际汽摩城时,均须为汽摩配行业相关的实际经营户、生产厂家或法人,须具备汽摩行业营业资格和营业执照,从业时间在两年以上。“对于专业市场,只有专业才能创造更专业,这些要求都只为了市场的专业性和未来发展的稳定性,从而真正做大、做活、做强市场”。

  作为重庆汽摩配市场的龙头和行业发展的桥头堡,老顶坡汽配城经过近10年的发展。规划布局的老旧、市场内部物业的局限、不断攀升的租金、仓储物流等配套的缺失,以及周边交通的拥堵压力等问题,已远不能满足重庆汽摩配产业的快速升级扩张需求。

  这正是城区内汽摩配件贸易的一个缩影,汽摩配贸易已步入洗牌时代。据菜园坝外滩、老顶坡等多个汽配商介绍,目前城区内的汽摩配市场,仓储成本高达每月30多元一平方米,且相关配套不完善,对于竞争日益激烈的汽摩配贸易来说,压力越来越大。

  作为我市“十二五”规划的重点项目之一,重庆九州国际汽摩城应运而生。记者了解到,九州国际汽摩城一期(BCD区)预计2016年1月初启动搬迁试运营。预计2016年上半年实现项目整体搬迁运营。目前,一期B区(大车区)、C区(小车区)已交房,已基本完成装修。

  在配套方面,九州国际汽摩城内累计13万平方米车库已全部完工,部分已投入使用。一期20万平方米钢结构仓储于10月底完工,现正预约登记中。经营区及仓储区等安防配套设施已开始陆续启动,九州致力于打造24小时安全保障系统,全面保护货物安全;构建物流平台,引进第三方结算平台作为物流配送监管账户,全面保护商户货物流、资金流的安全快捷。

  对于正在入驻的商户,九州国际汽摩城推出“交30万元抵45万元”、“团购优惠”等优惠政策,降低汽摩配商家的搬迁成本。值得注意的是,项目一期20万平方米仓储将于近期完工,目前开始预登记;二期20万平方米仓储现已开工修建。据记者了解,为回馈广大业主,九州国际汽摩城还特别推出仓储租赁优惠政策,优先满足入驻业主需求,租赁价格可享受市场价的五折优惠,将主城区内几十元的仓储租赁单价降到几块钱。

  有业内人士认为,对于物流地产的走热,与重庆的城市发展趋势密不可分。纬联地产商业地产经理李玺在接受商报记者采访时表示,从国家层面来说,“一带一路”战略在整体上促进了全球范围内的贸易往来,重庆作为西部重镇,无论从对内的贸易物流枢纽地位,还是“渝新欧”铁路作为“一带一路”重要通道来说,都有它的特殊地位。因此,重庆商贸物流地产目前投资较热现象,不仅是现在,在未来10年之内该领域都会是一个热点。

  从重庆城市本身来看,在李玺看来,重庆目前主城区人口将近有800万,主城实际上已经十分拥挤,汽摩配贸易等一些商贸物流集散区外迁也是必然的。再者,大型商贸物流的集散需要便利的交通,而一般大型的货车是不可以进入主城区,所以这也是商贸物流区集中外迁到公路、铁路等一些交通主干道的原因之一。目前,这样的外迁也是重庆商贸物流地产发展较热的重要原因。

  一位不愿具名资深地产界专家向记者表示,目前除了商贸物流行业人,外来资本也大量进入商贸物流地产行业,从企业与资本的跨界行为以及真正意图来看,商贸物流地产承担着“外来者”延续企业发展的使命。同时,从另一个角度来看,商贸物流地产也是“全能手”,它涉及多种服务,与许多产业密不可分,因此在各界看来,该领域发展前景无限。

  对于主城商家来说,搬迁到哪个市场,是一个充满矛盾的选择过程。李玺分析称,物流园区的发展关乎很多因素,不仅仅是建房的问题,还要看到政策对该区域的扶持、该区域在交通运输中的位置等。

  “更重要的是要看该产业园区的自身的经营能力。”她说,一个产业园区要发展好,是需要较长时期的一个规划和经营的,是需要形成一个自身发展的生态经济圈的,要集合商贸、物流、信息源等多个方向的资源,因此并不是说,哪一个产业园区的房产现在卖得好,就代表它以后的发展会好。

  在李玺看来。如果不从长期的发展来考虑而盲目开发投资,必然就会产生一个过剩的问题。现在重庆的一些商贸物流园区直接复制其他地区的一些成功模型,只是说成功了第一步,因为后面的经营是更为重要的。如果经营不好,盲目的开发投资产生的不仅是过剩的问题,更是浪费的问题。

  《重庆市人民政府关于推进大型商品交易市场健康发展的指导意见》明确指出,我市大型商品交易市场还存在布局欠科学合理、市场规模过剩、同质化竞争严重、新兴业态培育不足等问题。

  并明确表示,沿绕城高速公路布局区域性大型商品交易市场,都市功能拓展区内的五大区域即为沙坪坝团结村、九龙坡白市驿、九龙坡西彭江津珞璜、巴南南彭、南岸迎龙,这些区域将形成全市商品交易市场核心环线。而在白市驿,将形成农副产品、粮油、汽摩配件、五金机电等业态的专业市场集群。

  前述未具名专家表示,目前重庆的商贸物流产业园竞争激烈,具有较强行业整合运营能力的市场可以脱颖而出,因此在市场选择过程中,将出现某些区域热一些区域冷的现象。重庆的立体式交通网络能发挥其物流集散地的功能,这种优势将在一定程度上扩大市场对商贸物流类地产的需求。